Avviso di vendita

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  • Ultimo messaggio 20 settembre 2016
pierogovernai pubblicato 16 settembre 2016

Ho letto attentamente tutti i DM che trattano i compensi ai professionisti Delegati ma trovo enormi diversità tra Tribunali Giudici e Delegati tanto che per non trovasi impelagati in spese quantificate solo dopo l'aggiudicazione spesso è meglio rinunciare alle aste. Ad esempio se in un avviso di vendita leggo:   Punto 9) Ogni onere fiscale derivante dalla vendita e dal trasferimento sarà a carico dell'aggiudicatario così come le spese relative alle pratiche di registrazione e accatastamento o per il compenso al delegato per tutte le operazioni successive all'aggiudicazione ai sensi dell'art.179 bis Att.c.p.c. A tal fine l'aggiudicatario dovrà versare al Delegato contestualmente al residuo del prezzo una somma determinata sin da ora in misura corrispondente al 20% del prezzo offerto per l'acquisto dell'immobile a titolo di fondo spese di competenza dell'aggiudicatario mediante assegno circolare non trasferibile intestato a "Tribunale di..............R.G........." salvo diversa disposizione del Delegato che verrà comunicata nei 15 giorni successivi all'aggiudicazione. In caso di inadempimento del versamento del residuo prezzo e delle spese e competenze di trasferimento quantificate dal Delegato l'aggiudicazione sarà revocata e l'aggiudicatario perderà integralmente le somme versate a titolo di cauzione.

 La cifra del 20% sul valore di aggiudicazione è enorme,ma se poi aggiungo l'incertezza ;" salvo diversa disposizione del Delegato che verrà comunicata nei 15 giorni successivi all'aggiudicazione"  diventa insicurezza nell'affrontare un'asta con queste regole. Ringrazio in anticipo chi mi può aiutare a capire meglio .Saluti 

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astalegale pubblicato 19 settembre 2016

 Lo sfogo contenuto nella sua domanda è assolutamente giustificato.

Ciononostante, l’indicazione di una percentuale così alta nelle ordinanze di vendita è giustificata in ragione del fatto che ai sensi dell’art. 54 l. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro) e dell’art. 11, d.P.R. 31 ottobre 1990, n. 347 (testo unico delle disposizioni concernenti le imposta ipotecaria e catastale) il cancelliere (e dunque, in caso di delega, il professionista incaricato) è individuato tra i soggetti tenuti al pagamento dell’imposta.

Se ne ricava allora il precipitato per cui è necessario scongiurare l’evenienza che, emesso il decreto di trasferimento (e dunque trasferita la proprietà del compendio pignorato), il soggetto passivo delle imposte di cui sopra si è detto sia costretto, per mancanza di fondi, a provvedere con risorse proprie.

A questo si aggiunga che, nel silenzio della legge, in molti tribunali era previso che tutte le spese relative al decreto di trasferimento fossero tutte a carico dell’aggiudicatario (ciò al fine di gravare il meno possibile sulla procedura).

Oggi, l’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227 prevede che siano posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale. Dunque, implicitamente, le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli (art. 596 c.p.c.) gravano sulla procedura.

 Sulla scorta di questi dati normativi è probabile che la percentuale del 20% spesso contenuta negli avvisi di vendita sarà abbassata.

 

pierogovernai pubblicato 19 settembre 2016

Vi ringrazio per questa precisazione ma non sono ancora soddisfatto e vi spiego perchè.

Nella prima giustificazione citate norme che prevedono che il cancelliere e/o il professionista delegato come garanti del pagamento delle imposte. Per questo richiedono un 20% di spese di competenza per far fronte in caso di mancanza fondi del tribunale a pagare le tasse sull'immobile venduto all'asta.

A) prima di trascrivere e inviare all'aggiudicatario il decreto di trasferimento il cancelliere o il delegato pretendono il pagamento del: saldo (al netto della cauzione) + IVA 10% oppure imposte di registrazione + spese+marche+trascrizione e voltura e compenso al delegato senza gli assegni non emettono nulla. Non capisco quindi perchè il delegato debba tutelarsi prima del emissione del decreto di trasferimento quando questo è emesso solo dopo il saldo di tutte le spese .  

Porto un esempio di un immobile aggiudicato a 100.000,00 euro assegnato come seconda casa. Se subisco la tassa di registro diventa ( rendita catastale 322.79 quindi valore catastale 40.67671,60 € ) 406771,60* 9% + 50€ imposta ipotecaria + 50 € imposta catastale totale tasse : 3.760,44 €

1° caso :10% di 100.000€ = 10.000 euro + imposte catastali e ipotecaria 200+200 totale 10.400,00 euro

2° caso: tassa di registro standard 3.760,44 euro

Il 20% di 100.000 euro è 20.000 €  mi sembra che l'eventuale tutela va ben oltre al "possibile" evento di debito non onorato da parte  dell'aggiudicatario.

Se comunque il 20% servisse per quanto sopra descritto, mancherebbe una dicitura a chiarimento. Il 20% sarà restituito al saldo di tutte le spese dovute per l'aggiudicazione. Invece di questo non si parla.

La seconda giustificazione :A questo si aggiunga che, nel silenzio della legge, in molti tribunali era previso che tutte le spese relative al decreto di trasferimento fossero tutte a carico dell’aggiudicatario (ciò al fine di gravare il meno possibile sulla procedura)  Questo anche se non condivisibile ,almeno da una spiegazione logica. Però nella risposta  parlate al passato "era previsto" mentre ancora oggi si trovano degli avvisi di vendita con il 20% .

Se ci sono dei DM che cancellano vecchie norme non capisco perchè si può solo ipotizzare che la percentuale del 20% sarà abbassata e non eliminata di legge.

 

 

 

 

 

 

 

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astalegale pubblicato 20 settembre 2016

 Rispondiamo alle sue osservazioni precisando quanto segue:

1. In primo luogo le cancellerie, correttamente, pretendono il versamento di tutto prima dell’emissione del decreto di trasferimento, poiché una volta emesso il decreto sarebbero obbligate, in tempi ristretti, a registrare e trascrivere il decreto.

2. I costi conseguenti al decreto di trasferimento non sono solo quelli relativi all’imposta di registro, all’imposta ipotecaria, all’imposta catastale ed all’IVA ( se dovuta). Occorre considerare anche i costi relativi alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli (che prima del dm 227/2015 venivano posti, nel silenzio della legge, a carico dell’aggiudicatario) nonché il compenso dovuto al professionista delegato per le attività conseguenti al decreto di trasferimento. Si consideri che le formalità pregiudizievoli potrebbero essere anche decine.

4. La ragione per la quale, nel silenzio della legge, i costi relativi al decreto di trasferimento erano posti a  carico dell’aggiudicatario è semplice. La procedura esecutiva nasce “a tutela” del creditore, il quale non solo è costretto ad agire a tutela di un suo diritto, poiché il debitore non ha adempiuto spontaneamente, ma per farlo deve anche sostenere i costi della procedura; proprio per questo, proprio cioè per non aggravare la posizione di colui fa favore del quale la procedura è pensata, molti tribunali ponevano le spese di trasferimento del bene a carico dell’aggiudicatario, per evitare che le anticipasse il creditore.

5. Infine, si può solo ipotizzare che la percentuale del 20% sarà solo abbassata (e non eliminata del tutto) poiché anche il nuovo dm pone alcune voci di spesa conseguenti al decreto di trasferimento a carico dell’aggiudicatario.

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