Contratto di affitto

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  • Ultimo messaggio 21 aprile 2017
lucabg pubblicato 20 aprile 2017

Vi spiego il mio problema, ho acquistato a gennaio di quest’anno tramite asta pubblica un appartamento. Nella perizia del perito, pubblicata dal tribunale senza i vari allegati tra cui c’era anche il contratto di affitto, era riportato che l’immobile risultava locato in forza di regolare contratto di affitto regolarmente registrato avente decorrenza dal 01/01/2012 e scadenza al 01/01/2016, senza specificare null’altro.

Premetto che non ho ancora ottenuto il decreto di trasferimento e quindi non sono ancora in possesso delle chiavi. La settimana scorsa passando casualmente nella via, dove si trova l’appartamento, mi sono accorto che è abitato, ho citofonato ed ho parlato con l’inquilino (non è il proprietario dell’immobile) il quale mi ha informato che il proprietario non gli ha trasmesso nessuna disdetta del contratto e che quindi detto contratto si è tacitamente rinnovato per altri quattro anni.

Io ho partecipato all’asta tranquillo del fatto che il contratto di affitto sarebbe scaduto prima dell’asta adesso invece mi ritrovo l’appartamento occupato per altri quattro anni.

Il tribunale non era tenuto a pubblicare oltre alla perizia anche tutti gli allegati?

Ed inoltre visto che la perizia è datata marzo 2014 e quindi in tempo utile per poter trasmettere la disdetta del contratto di locazione il giudice, visto che non è stato nominato un custode, non avrebbe dovuto farlo?

Cosa mi consigliate di fare?

 

Grazie

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astalegale pubblicato 20 aprile 2017

Le informazioni contenute nella domanda non ci consentono di fornire una risposta puntuale.

Ci occorrerebbe sapere se il contratto è stato stipulato prima o dopo la notifica del pignoramento o dell’eventuale iscrizione ipotecaria in forza della quale il creditore procedente ha proceduto al pignoramento. Ci fornisca queste indicazioni e speriamo di essere in grado di aiutarla.

lucabg pubblicato 20 aprile 2017

Il contratto è stato stipulato prima della notifica del pignoramento

Grazie

astalegale pubblicato 21 aprile 2017

L’informazione aggiuntiva ci consente una risposta compiuta.

Riteniamo che la locazione si sia rinnovata tacitamente per altri 4 anni.

In questi termini si è pronunciata la Corte di Cassazione (Sez. U, n. 11830 del 16/05/2013), affermando che la rinnovazione la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza, (per il mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di diniego di rinnovazione) costituisce un effetto automatico derivante direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell'immobile, tale rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dal secondo comma dell'art. 560 cod. proc. civ. (Cass. Sez. U, n. 11830 del 16/05/2013).

In particolare, la Suprema Corte ha osservato che il contesto normativo “conduce a considerare la rinnovazione tacita del contratto, alla prima scadenza quale fattispecie speciale ed autonoma rispetto alla rinnovazione tacita del contratto di cui all'art. 1597 c.c., il quale fa riferimento alla fine della locazione per lo spirare del termine di cui al precedente art. 1596 c.c.. Il che comporta che la rinnovazione - nel caso in cui il locatore non si trovi nelle condizioni di cui dell'art. 29, secondo comma, o, comunque, pur ricorrendo, non le comunichi al conduttore -, si configura come mero effetto automatico in assenza di disdetta. Quindi, il secondo periodo di rapporto locatizio, sulla base della disciplina prevista dagli arti. 28 e 29 della legge n. 392/1978 - così come nel sistema che riguarda le locazioni abitative, a norma degli arti. 2 e 3, 1. 9 dicembre 1998, n. 431 - , non presuppone, in alcun modo, un successivo contratto. Esso deriva, non da un implicito accordo tra i contraenti, ma dal semplice fatto negativo sopravvenuto della mancanza della disdetta. Ed il contenuto contrattuale, che disciplina il nuovo periodo di rapporto, non presenta alcun specifico elemento di novità”.

Certamente, oggetto di pubblicazione dovevano essere anche gli allegati alla perizia (che costituiscono “perizia” essi stessi) ma poiché l’elaborato peritale (nella parte pubblicata) conteneva il riferimento ad un contratto (opponibile in quanto precedente al pignoramento), il potenziale acquirente poteva (e doveva) porsi il problema della rinnovazione tacita dello stesso, poiché si tratta di un effetto legale del contratto.

 

Ovviamente, il Giudice non aveva nessun onere di provvedere alla disdetta. A prescindere dall’assenza di ogni previsione normativa in tal senso, rileva il fatto che la presenza di un contratto di locazione non impedisce la vendita del cespite, né lo rende di per sé meno appetibile. In teoria l’acquirente potrebbe avere tutto l’interesse a mantenerlo in vita perché, ad esempio, particolarmente vantaggioso o perché il conduttore è soggetto ritenuto particolarmente affidabile nei pagamenti e nella continuità nell’uso. 

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