immobile danneggiato

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  • Ultimo messaggio 20 aprile 2017
miky1 pubblicato 19 aprile 2017

Buongiorno, a dicembre 2015 io e mio marito ci siamo aggiudicati un immobile occupato senza titolo proveniente da un fallimento.

Prima di partecipare all'asta abbiamo richiesto al curatore( tramite il nostro avvocato) che l'escomio fosse fatto dal tribunale, una copertura assicurativa per eventuali danni fatti dagli occupanti e che il rogito e il pagamento fossero posticipati a escomio effettuato. Il curatore ha acconsentito e ha nominato ivg come custode.

A gennaio 2017 l'immobile è stato liberato e siamo riusciti ad entrare con un nostro perito per fare una stima di danni ( circa € 30.000) che è stata consegnata alla curatela.

Oggi siamo nella condizione in cui il curatore non ha tenuto fede agli accordi in quanto la copertura assicurativa non copre i danni e il giudice ha detto che dobbiamo far causa al custode , ivg incaricato.

Noi abbiamo necessità dell'immobile, ma ad oggi nessuno ci risponde e non sappiamo come dobbiamo muoverci.

Iniziare una causa vorrebbe dire congelare l'immobile per un periodo troppo lungo e allo stesso tempo non vogliamo perdere l'immobile.

Non deve essere il giudice incaricato a risolvere la questione e/o scontare dal prezzo di aggiudicazione i danni e poi rivalersi sul curatore?

Noi, essendo solo aggiudicatari e non ancora proprietari, che diritti abbiamo per iniziare una causa?

Inoltre, l'ivg essendo stato incaricato dal curatore e non da noi a che titolo posso fargli causa?

Sarebbe possibile fare una perizia di stima, procedere al rogito inserendo una postilla per poi procedere con una causa?

Grazie

astalegale pubblicato 20 aprile 2017

Per rispondere alla domanda formulata è necessario muovere da alcune premesse di ordine normativo.

L’art. 2922 c.c. esclude che nella vendita esecutiva trovi applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta.

Questa norma, pur essendo dettata in materia di procedure esecutive individuali, è ritenuta (pacificamente) applicabile anche alle vendite fallimentari, poiché anch’esse hanno natura coattiva e non negoziale.

In questi termini si è pronunciata la giurisprudenza di legittimità ( da ultimo, con Cass. Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 14165 del 12/07/2016, e prima con Cass., 25 febbraio 2005, n. 4085, e Cass., 21 dicembre 1994, n. 11018) la quale ha precisato che le vendite fallimentari non possono essere impugnate per vizi della cosa, in quanto non trovano applicazione né gli artt.  1490 e ss. c.c., né l’art. 2922 c.c., salvo il caso (diverso da quello rappresentato nella domanda) di aliud pro alio che si verifica quando la cosa appartiene ad un genere del tutto diverso rispetto a quello indicato nel programma di liquidazione, o quando risulta del tutto compromessa la destinazione della cosa all’uso che, avuto riguardo a quanto indicato nel programma di liquidazione, abbia costituito elemento determinante dell’offerta di acquisto.

Altro dato normativo che a nostro avviso occorre considerare è quello di cui agli artt. 65 e 67 c.p.c.: il primo dispone che compito del custode è quello di conservare ed amministrare i beni sequestrati o pignorati; il secondo prevede che il custode debba adempiere ai doveri di custodia con la diligenza del buon padre di famiglia; in mancanza egli è tenuto al risarcimento dei danni cagionati alle parti.

 

Così inquadrata la vicenda sul piano normativo e giurisprudenziale, riteniamo che, nel caso prospettato, nei confronti della procedura non posse essere avanzata alcuna pretesa.

 

Profili di responsabilità potrebbero ascriversi al soggetto che materialmente deteneva il bene e che abbia provocato i danni lamentati, cui potrebbe accompagnarsi una responsabilità del custode se fosse identificabile in capo a questi una condotta esigibile, capace di prevenire tali fatti illeciti; se, cioè, fosse identificabile una iniziativa che il custode avrebbe potuto assumere per evitare che il detentore del bene lo danneggiasse.

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