Locazione e liberazione Immobile

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  • Ultimo messaggio 05 gennaio 2017
giulianocesarini pubblicato 04 gennaio 2017

In sede di accesso e sopralluogo in un immobile di cui sono custode giudiziario l’occupante mi ha esibito un contratto di locazione ad uso abitativo ai sensi della L. 431/1998, con scadenza aprile 2020, registrato il 15.04.2016.

Il pignoramento dell’immobile è stato trascritto il 06.11.2013 e notificato ai proprietari a mezzo Ufficiale Giudiziario nell’agosto 2013.

Mi pare chiaro che il contratto di locazione non è opponibile alla procedura.

D’altra parte è compito del custode provvedere alla riscossione dei canini di locazione.

Mi sto ponendo i seguenti quesiti:

1.   la riscossione dei canoni di locazione da parte del custode potrebbe essere eccepita dal conduttore come motivo che faccia “decadere” la non opponibilità alla Procedura?

2.   nel caso in cui il conduttore paghi i canoni periodici di locazione, il custode potrebbe comunque azionare la procedura volta alla liberazione dell’immobile anche prima dell’aggiudicazione, al fine di rendere più appetibile l’immobile stesso?

3.   dopo aver ottenuto l’ordine di liberazione da parte del G.E., alla luce della nuova formulazione del 560 cpc “senza l’osservanza delle formalità di cui all’art.605 e ss”, il custode procede con le varie fasi: notifica dell’ordine, notifica del precetto, notifica dell’avviso di sloggio, in autonomia e senza l’assistenza dell’Ufficiale Giudiziario?

4.   eventuali costi per la bonifica dei locali sono a carico della Procedura?

astalegale pubblicato 05 gennaio 2017

Gli interrogativi sono legittimi. Rispondiamo separatamente a ciascuno di essi.

In ordine al primo.

Il contratto di locazione, come da lei correttamente rilevato, è inopponibile alla procedura.

Esso, pertanto, è tam quam non esset, e dunque il conduttore va considerato alla stregua di un occupante sine titulo. È evidente, tuttavia, che egli non può permanere a titolo gratuito nell’immobile, né il custode, in forza dei poteri di conservazione e amministrazione del bene che gli sono propri, può permettere che questo avvenga.

Pertanto, il suggerimento che ci sentiamo di offrire è quello di comunicare al conduttore che il contratto di locazione è inopponibile alla procedura, che pertanto egli è occupante sine titulo, e che i canoni saranno percepiti dal custode a titolo di indennità di occupazione fino al momento della liberazione dell’immobile.

In ordine al secondo.

La riscossione dei canoni (che dunque, più correttamente chiameremo indennità di occupazione) non impedisce al custode di attivarsi per la liberazione dell’immobile. Detta indennità, infatti, non legittima l’occupante a permanere, ma è l’indennizzo cui egli è tenuto proprio in quanto non legittimato.

In ordine al terzo.

La prescrizione per cui l’ordine di liberazione si esegue per le vie brevi, senza l’attivazione di una autonoma procedura esecutiva per rilascio ex art. 605 e ss c.p.c., importa che non è necessaria la comunicazione del precetto e dell’avviso di sloggio, che sono atti l’uno prodromico, l’altro atto tipico della procedura per rilascio. Il custode si limiterà dunque a notificare semplicemente all’occupante l’ordine di liberazione, anche ai fini della decorrenza del termine per promuovere l’opposizione di cui all’art. 617 c.p.c..

Tuttavia, poiché ai sensi del quarto comma dell’art. 560 c.p.c. l’ordine di liberazione è eseguito “secondo le disposizioni del Giudice dell’esecuzione immobiliare” occorre verificare se e quali direttive abbia impartito in proposito il g.e..

In ordine al quarto.

 

Le spese di esecuzione dell’ordine di liberazione (sia dalle persone che dai beni) sono a carico della procedura. In questo senso si esprime chiaramente il nuovo art. 560, comma terzo, c.p.c., come modificato dalla legge 119/2016, di conversione del d.l. 59/2016, il quale prevede che la liberazione debba avvenire “senza oneri per l’aggiudicatario”.

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