Offerta fuori asta esecuzione fallimentare

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chrome pubblicato 23 gennaio 2017

Buongiorno,

di recente ho partecipato ad un esecuzione fallimentare per due lotti. Durante il giorno dell'incanto tutti i presenti, me compreso, hanno formulato un offerta per il Lotto A. Nessuna offerta per il lotto B. Cio' succedeva meta' settimana scorsa. Il lotto B non essendo stato aggiudicato vedra' il prezzo richiesto ribassarsi ulteriormente, raggiungendo probabilmente un valore (-25% rispetto l'attuale prezzo) che ritengo essere equo e di interesse.

Mi chiedevo se esiste una modalita' (come il saldo stralcio per le esecuzioni immobiliari) per formulare un offerta ed aggiudicarsi il lotto B prima che sia programmata o contestualmente la nuova data d'asta. L'obbiettivo e' quello di velocizzare l'acquisto ma anche di evitare ulteriori gare.

Grazie,

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astalegale pubblicato 24 gennaio 2017

Rispondiamo alla sua domanda osservando che le vendite fallimentari sono disciplinate dall’art. 107 l.fall., il quale contiene una disciplina solo in parte sovrapponibile con quella esecutiva.

In primo luogo la norma prevede genericamente che le vendite debbano svolgersi mediante “procedure competitive”, senza prescrivere l’obbligo di osservare le disposizioni di cui al codice di procedura civile.

Il programma di liquidazione, tuttavia, può prevedere che “le vendite dei beni mobili, immobili e mobili registrati vengano effettuate… secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili”.

È inoltre previsto che la vendita possa essere sospesa “ove pervenga offerta irrevocabile d'acquisto migliorativa per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo offerto”.

Sulla scorta degli elementi normativi che abbiamo sopra riportato, non riteniamo che la soluzione da lei prospettata nel quesito sia percorribile.

 

Tanto più che, sulla scorta di quanto ci ha rappresentato, la procedura fallimentare si sta svolgendo secondo le disposizioni del codice di procedura civile.

approfondisco pubblicato 15 febbraio 2017

Buonasera

ricollegandomi alla considerazioni di cui sopra, potreste indicarmi in quali casi è possibile che un terzo, una volta in corso il procedimento di vendita giudiziaria, riesca a farsi assegnare il bene oggetto di vendita senza passare attraverso la partecipazione diretta ad aste formalmente contenute negli avvisi di vendita?

In generale è' possibile che un terzo proponga offerte irrevocabili d'acquisto al rialzo nell'intervallo di tempo fra due aste (di cui la prima chiaramente deserta), che la sua proposta venga accettata e la vendita sospesa ?

Nel caso specifico sopra prospettato di fallimento ad es°, se l' offerta del sig Crome per il lotto B fosse stata migliorativa del 10% del prezzo base dell' asta ormai andata deserta,  l'offerta avrebbe potuta essere presa in considerazione o  la procedura fallimentare avrebbe dovuto cmq "cedere il passo" al fatto che la liquidazione si stava svolgendo secondo c.p.c.?

E' possibile che nel periodo di tempo successivo ad asta non deserta il terzo riesca, attraverso un'offerta maggiore, a farsi assegnare il bene "sostituendosi" al maggior offerente?

Spero di averVi posto una domanda abbastanza comprensibile.

Grazie

 

 

 

 

 

 

 

 

 

astalegale pubblicato 15 febbraio 2017

In linea di massima, riteniamo che non esista la possibilità per un terzo di farsi assegnare il bene senza passare attraverso una procedura competitiva.

Questo è certamente impossibile nelle vendite esecutive.

Nelle vendite fallimentari vi sono dei margini, ma si tratta di casi particolarissimi, riguardanti il caso, ad esempio, in cui risulti provato che il bene non ha valore di mercato ed è assolutamente incommerciabile (si pensi al caso di offerta presentata per un bene destinato alla rottamazione, o il cui valore è inferiore ai costi di una vendita da eseguirsi mediante procedura competitiva).

Con riferimento all’ipotesi di cui al quarto comma dell’art. 107 l.fall., osserviamo che la stessa non consente all’offerente in aumento di aggiudicarsi il bene, ma semplicemente può impedire la vendita a colui che sarebbe aggiudicatario. Invero l’offerta in aumento, ove sia ritenuta seria, consente al più di riaprire il procedimento di vendita.

 

Appare utile richiamare in proposito quanto affermato da Cass. n. 5203 del 05/03/2014, secondo la quale “L'art. 107, quarto comma, legge fall., così come riformato dall'art. 94 del d.lgs. 9 gennaio 2006, n. 5 e dall'art. 7 del d.lgs. 12 settembre 2007, n. 169, nello stabilire che il curatore fallimentare «può» e non «deve» sospendere la vendita ove pervenga offerta irrevocabile d'acquisto migliorativa per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo offerto, gli attribuisce per ciò stesso un potere discrezionale con riguardo alla valutazione dell'effettiva convenienza della sospensione (e del conseguente, necessario, rinnovo della procedura adottata per la liquidazione dei beni), che non si basa su di un mero calcolo matematico, ma ben può sorreggersi sulla considerazione di elementi di natura non strettamente economica (quale, nella specie, l'opportunità di procedere ad una rapida chiusura della procedura fallimentare), con la conseguenza che, ove non appaia fondato su presupposti palesemente errati o su motivazioni manifestamente illogiche o arbitrarie, si sottrae al sindacato giurisdizionale”. 

maomucio pubblicato 15 febbraio 2017

Buonasera, chiedo un chiarimento  in merito alla sentenza n. 5203 del 05/03/2014. L'offerta migliorativa di cui all'art 107 fa riferimento al prezzo offerto. Se l'asta è deserta per " il prezzo offerto", si intende la base d'asta? 

Inoltre a seguito di asta fallimentare deserta relativa ad un immobile, il delegato da me interpellato mi riferisce che è possibile presentare offerta irrevocabile d'acquisto, anche ad un prezzo inferiore alla base d'asta in quanto l'avviso di vendita lo prevedeva (un anomalia che non mi spiego), con espressa riserva di accettazione da parte della procedura entro 30 gg. 

Da quanto leggo in questo forum, quanto sopra rappresentato non corrisponde affatto. 

Come mi devo comportare?

astalegale pubblicato 18 febbraio 2017

Rispondiamo alla sua domanda osservando che se la vendita è andata deserta non si può parlare di offerta migliorativa.

L’art. 107, comma quarto, l.fall., infatti, riconosce al curatore il potere di sospendere la vendita quando pervenga una offerta irrevocabile di acquisto superiore del 10% rispetto alla migliore offerta. Se la vendita è andata deserta, dunque, detta norma non può trovare alcuno spazio operativo.

Quanto alla possibilità di cui le ha dato conto il curatore fallimentare, osserviamo che la vendita fallimentare è meno “imbrigliata” di quella esecutiva (dato che si ricava agevolmente dalla lettura dei commi primo e secondo dell’art. 107 l.fall.), per cui sebbene non trovi applicazione la disciplina della offerta minima così come concepita in sede esecutiva (poiché nel fallimento non può trovare applicazione l’istituto dell’assegnazione del bene al creditore, salvo – a nostro avviso – casi rarissimi) è tuttavia possibile che sia stata prevista una ipotesi simile, anche se la sua legittimità ci sembra discutibile (per lo meno nei termini in cui la leggiamo nella domanda).

Invero, principio generale delle vendite fallimentari è che è che esse si svolgano mediante procedure competitive. Va infatti osservato che il d.lgs n. 5/2006 pur avendo “deformalizzato” le vendite fallimentari, liberandole dall’obbligo di osservanza delle norme del codice di procedura civile (obbligo che prima della riforma costituiva un paradigma delle vendite fallimentari), ha comunque previsto che siano osservati tre parametri di fondo:

l’adozione di procedure competitive;

il valore di stima come base di partenza della vendita;

la garanzia di massima informazione e partecipazione degli interessati per il tramite di adeguate forme di pubblicità.

La procedura competitiva è quella nella quale l’aggiudicatario viene selezionato attraverso una “competizione”, appunto, tra gli offerenti, competizione che taluna dottrina ritiene doversi svolgere attraverso una vera e propria “gara”, tendente al conseguimento del più alto prezzo possibile.

 

Se così è, allora, quello che il curatore le ha riferito ci sembra strano, atteso che (se non abbiamo male inteso) colui che presenta una offerta dopo la vendita deserta ad un prezzo più basso di quello indicato nell’avviso di vendita potrebbe divenire aggiudicatario senza competere con alcuno.

domca pubblicato 2 settimane fa

Buongiorno,

mi ricollego alla domanda sopra formulata, nel caso di sospensione dell'asta a seguito di proposta d'acquisto cosa succede se, per motivi vari, si dovesse decidere di non procedere con l'acquisto?

In una risposta avete scritto "offerta irrevocabile" ma se la dizione non è espressamente indicata nella proposta d'acquisto si può essere "costretti" a portare a termine l'acquisto? e a cosa si va incontro oltre al perdere la caparra (o il doppio da quello che sento dire)? la mancata erogazione del mutuo può essere un valido motivo?

Grazie

astalegale pubblicato 6 giorni fa

L’art. 107, comma quarto, l.fall. prevede espressamente che affinché possa essere causa di sospensione della vendita, l’offerta migliorativa deve essere irrevocabile.

Dunque, se la offerta non viene espressamente qualificata come tale, non determinerà la sospensione della vendita.

Aggiungiamo inoltre che l’offerente non diventerà automaticamente aggiudicatario.

L’offerta migliorativa, infatti, se accettata dal curatore quale causa di sospensione della vendita, riaprirà il relativo procedimento.

Infine, quanto alla possibilità che la mancata erogazione del mutuo possa costituire giusta causa di recesso dall’acquisto, riteniamo che la risposta debba essere, in linea di massima, negativa, poiché la giurisprudenza ritiene che il fatto del terzo, pur riconducibile al caso fortuito, intanto può valere quale causa di esonero del debitore da responsabilità ex art. 1218 c.c. in quanto renda impossibile l’adempimento consistendo in una forza esterna, improvvisa ed imprevedibile, tale da neutralizzare la diligenza del debitore (Cass. civ. sez. II, 14 dicembre 2011, n. 26830).

 

Applicando questi concetti alla erogazione del finanziamento necessario per l’acquisto immobiliare, il ritardo con cui la banca provveda alla erogazione del mutuo (o il diniego) costituisce un accadimento fisiologico nello svolgimento dei traffici commerciali, che in quanto tale è prevedibile dal debitore, e quindi anche dall’aggiudicatario. Appare allora applicabile a quest’ultimo il principio, più volte patrocinato dalla giurisprudenza della Cassazione, secondo cui “la condizione di impotenza economica del debitore (come fatto soggettivo e prevedibile e comunque normalmente imputabile al debitore tenuto a gestire la propria attività economica e a sopportarne il rischio relativo, secondo criteri di correttezza, buona fede, prudenza e di prevedibilità), non esclude di norma la sua responsabilità verso il creditore, verso il quale, del resto, rimane tenuto anche oltre il termine dell’adempimento, stante il principio di cui all’art. 2740 c.c. (Cass. civ. sez. L, 20 maggio 2004, n. 9645) con la conseguenza che “il debitore che non adempie l’obbligazione pecuniaria alla scadenza non può sottrarsi alle conseguenze della mora, dimostrando, soltanto, che l’inadempimento dipende dalla mancanza transitoria di liquidità”( Cass. civ., sez. I, 28 marzo 1991, n. 4270).

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