Possibile errore nell'espropriazione

  • 149 Viste
  • Ultimo messaggio 23 marzo 2017
  • Argomento risolto
citizen pubblicato 13 marzo 2017

Buonasera, espongo la situazione - particolare - in cui mi trovo.

Ho acquistato un appartamento all'asta, pagato e trasferito. Tutto ok.  Decido di venderlo, trovo l'acquirente. Tutto sembra pronto, ma poco prima del rogito salta fuori una scoperta del notaio. Nel controllare la provenienza degli ultimi 20 anni, risulta che la proprietaria espropriata ha acquistato l'immobile accollandosi quota di mutuo contratto dal costruttore. Nell'atto di acquisto c'era una clausola che prevedeva che, se lei non avesse finito di pagare l'immobile, questo sarebbe ritornato al costruttore che glielo stava vendendo. E in effetti credo si sia verificato proprio questo, avrà avuto problemi economici e così le fu pignorato. Ma neanche il costruttore ha pagato il suo mutuo. L'immobile è stato pignorato in un'esecuzione contro l'esecutata e venduto in asta. Il notaio dice che non c'è continuità delle trascrizioni, perché l'immobile non era a tutti gli effetti della signora esecutata, bensì era sempre stato del costruttore. Possibile che ci sia stato un errore così clamoroso da parte del notaio che ha predisposto la vendita in asta, e di tutti gli altri tenuti a verificare la provenienza (CTU, delegato alla vendita, banca del creditore..)? Nell'esecuzione la signora risultava piena proprietaria. Il notaio mi ha rassicurato che la mia proprietà non è in discussione, ma potrebbero esserci problemi con la vendita e andrebbe ripristinata la continuità. In tal caso come si procede e quali sono i tempi?

Ordina per: Standard | Il più nuovo | Voti
astalegale pubblicato 14 marzo 2017

A nostro avviso il notaio ha ragione.

La situazione che ci ha descritto si è verificata probabilmente verificata in ragione del fatto che la condizione (dal contenuto della domanda non riusciamo a comprendere se si tratti di condizione sospensiva o risolutiva) non è stata trascritta, o meglio non risultava dalla nota di trascrizione, come invece avrebbe dovuto essere a norma dell’art. 2659, comma secondo, c.c., a mente del quale “Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto”.

Poiché questo, crediamo, non è avvenuto, il suo acquisto è salvo. Infatti, la giurisprudenza è costante nel ritenere che “Il terzo non e tenuto a compiere indagini sul contenuto del documento esibito per la trascrizione, ma deve essere posto in grado di rilevare dalla stessa nota trascritta quale sia la natura e il contenuto dell'atto reso pubblico e, quindi, trattandosi di servitu, quale ne sia la natura e quale sia il fondo servente su cui essa grava” (Cass. Sez. 2, n. 1976 del 26/07/1967; più recentemente, Sez. 3, n. 18892 del 31/08/2009).

 

Proprio per questa ragione riteniamo che il suo acquisto sia intangibile, e che non sia necessario procedere alla ripristino della continuità delle trascrizioni. 

citizen pubblicato 14 marzo 2017

Grazie, ma il mio notaio afferma che non può procedere alla stipula, per via di questa clausola tra venditore ed esecutata. Nell'atto notarile, infatti, c'è scritto che l'immobile sarebbe tornato al venditore se l'acquirente fosse venuto meno al pagamento. Tuttavia, avrebbe dovuto dare comunicazione, tramite raccomandata, di voler esercitare questo diritto.

Se il venditore non ha mai comunicato questa intenzione (come probabilmente è avvenuto), si può considerare l'esecutata l'effettiva proprietaria? C'è una sorta di "scadenza" entro cui il venditore può avvalersi di questa clausola, o qualche altra condizione che, se non rispettata, renderebbe nulla la clausola?

E' incredibile pensare che sia stato fatto un pignoramento a una persona che non era proprietaria del bene, e che nessun notaio, né il giudice dell'esecuzione, fino ad oggi abbia mai notato una cosa così importante! Tanto più che questo accordo era trascritto. E' possibile che stia sfuggendo qualcosa al mio notaio e dunque sia lei a sbagliarsi? Lei insiste nel dire che l'esecutata non era ancora proprietaria, detenendone solo il possesso, e che l'immobile è sempre stato del venditore.

 

 

astalegale pubblicato 17 marzo 2017

Al fine di rispondere correttamente alla domanda che ci ha formulato occorrerebbe esaminare la nota di trascrizione del contratto in forza del quale il costruttore ha venduto con questa clausola.

Come detto, andrebbe verificato se la clausola di cui lei ci riferisce nella domanda sia stata inserita nella nota di trascrizione (come sembrerebbe sulla scorta di quanto le riferisce il notaio), e se si tratti di una clausola in forza della quale il passaggio di proprietà era subordinato al completo pagamento (nel qual caso il notaio avrebbe ragione), o se al contrario il mancato pagamento avrebbe determinato la risoluzione del contratto.

Andrebbe poi analizzato l’atto di compravendita, per verificare quali sono state le pattuizioni delle parti.

 

Ad ogni buon conto, se è vero quello che le dice il notaio, e cioè che non v’è continuità delle trascrizioni, le alternative sono due: o la continuità si ripristina (ed a tal fine potrebbe essere necessario l’intervento dei precedenti proprietari), o le parti stipulano ugualmente dispensando il notaio.

citizen pubblicato 17 marzo 2017

La nota di trascrizione riporta questo accordo, e nell'atto viene fatta menzione sia di un patto di riservato dominio, sia di una clausola risolutiva espressa.

Il notaio si è rifiutato categoricamente di stipulare, e propone di parlare con il giudice affinché una parte del ricavato della vendita venga data al proprietario "reale". Ma ciò potrebbe aprire una questione spinosa e chissà per quanto si protrarrebbe. In definitiva, mi auguro di trovare un notaio più elastico! Grazie per il vostro prezioso contributo, leggo sempre con piacere le vostre risposte su questo forum.

astalegale pubblicato 18 marzo 2017

Non possiamo che prendere atto del rifiuto del notaio, anche se rimaniamo dell’avviso per cui  l’atto può essere stipulato comunque, e il notaio ove abbia compiutamente informato le parti va esente da ogni responsabilità.

Sul punto, a mero titolo esemplificativo, può ricordarsi quanto affermato da Cass. n. 2485 del 05/02/2007, la quale occupandosi del caso in cui non risultava un titolo di acquisto in capo al venditore (che era divenuto proprietario del bene per intervenuta usucapione) ha escluso la responsabilità del notaio che aveva rogato l'atto di trasferimento del bene nonostante l’assenza di una sentenza (trascritta) che avesse accertato l'avvenuto acquisto a titolo originario del bene.

Dalla lettura della sentenza si evince il principio per cui la responsabilità del notaio va esclusa quando egli abbia compiutamente rappresentato all'acquirente gli specifici rischi connessi all'acquisto del bene usucapito, o comunque il contratto contenga clausole indicative della percezione da parte dell'acquirente del rischio specifico legato alla presenza tra i beni acquistati di immobili.

Aggiunge ulteriormente la Corte che, anche là dove fosse accertata l'appartenenza del bene a persona diversa dall'alienante, il contratto non sarebbe nullo, traducendosi in una vendita di cosa altrui, ammessa nel nostro ordinamento dall’art. 1478 c.c. e produttiva di effetti obbligatori (indipendentemente dalla conoscenza da parte del terzo acquirente, al momento della stipulazione del contratto, della altruità della cosa) con la conseguenza che non potrebbe configurarsi una responsabilità disciplinare del notaio ai sensi dell’art. 28 legge not., posto che quest'ultima norma impone al notaio di ricusare il proprio ministero solo in relazione ad " atti espressamente vietati dalla legge o manifestamente contrari all'ordine pubblico o al buon costume ".

Piuttosto “il notaio (in ossequio alla diligenza professionale che da lui si richiede) dovrà aver cura che le parti (e soprattutto l'acquirente) siano adeguatamente informate in ordine alla provenienza del bene, e che il "rischio " specifico connesso a tale provenienza sia eventualmente regolato modulando "garanzie " specifiche (oltre quelle legali) nonché prevedendo un congruo risarcimento nel caso in cui la vendita non abbia esito favorevole” (Magda).

citizen pubblicato 23 marzo 2017

Evidentemente il notaio non ha voluto assumersi alcuna responsabilità, ma per fortuna il nuovo notaio che ho interpellato non ha riscontrato alcun problema e fra pochi giorni si farà il rogito. Grazie ancora per la risposta.

astalegale pubblicato 23 marzo 2017

Ci fa piacere che il nuovo notaio da lei interpellato sia del nostro stesso avviso.

Saluti

Close