Prezzo Base d'Asta e art.568 cpc

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  • Ultimo messaggio 10 gennaio 2017
mario_ctu pubblicato 08 gennaio 2017

Stavo completando la mia prima perizia, per una esecuzione immobiliare, dopo che è stato approvato il nuovo art. 568 cpc, ma ho un dubbio: Le spese condominiali insolute devono essere detratte dal valore di mercato per calcolare il prezzo base d'asta?

Grazie a tutti

astalegale pubblicato 10 gennaio 2017

Rispondiamo alla sua domanda dando conto, preliminarmente, del tessuto normativo di riferimento.

L’art. 63 disp. att. c.p.c. prevede che   "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente" si riferisce non già all’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità.

Nel senso che la nozione di anno in corso vada riferita non già all’anno solare, bensì all’anno di gestione, si è pronunciato Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino.

L’art. 173 bis, n. 9 disp. att. c.p.c., prevede poi che la perizia deve contenere “l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.

Sulla base di queste disposizioni, riteniamo quanto segue: in effetti, le spese condominiali che gravano anche sull’acquirente determinano una riduzione del valore di mercato, poiché all’acquisto del bene consegue ex lege l’accollo di un debito.

 

Ad ogni modo, poiché l’art. 173 bis n. 9 disp. att. c.p.c. prevede che queste siano indicate separatamente, è necessario che l’esperto nominato per la stima le ponga bene in evidenza nel suo elaborato, in modo da offrire all’acquirente una informazione completa. 

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