Spese di trasferimento - quantificazione forfettaria delle spese

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albertogiovanni pubblicato 25 gennaio 2017

Buongiorno,

nell'avviso di vendita (Tribunale di Cremona) relativo ad un immobile che sto seguendo, leggo:

"(...) Entro 60 gg dall'aggiudicazione, l'aggiudicatario dovrà versare l'importo del prezzo di acquisto e delle spese di trasferimento quantificate forfettariamente, salvo conguaglio, nel 15 % del prezzo di aggiudicazione (...)",

letto  ciò mi sorgono alcuni dubbi:

  • non capisco che bisogno ci sia di determinare forfettariamente delle spese che potrebbero essere già quantificate in sede di aggiudicazione.
  • la percentuale del 15% mi sembra esagerata. Infatti, ipotizzando un prezzo di aggiudicazione teorico di 50.000 € le spese di trasferimento complessive dovrebbero attestarsi, a stare larghi, a circa 3.700 €  (imposta di registro 2.577 €, compensi professionali 700 €, altro: 423 €), contro un 15% del prezzo di aggiudicazione pari a 7.500 €. Quindi la determinazione forfettaria di tali spese sarebbe pari al doppio dell'importo effettivo !
  • Infine non mi è chiaro se, nel caso in cui le spese effettive si attestassero effettivamente a 3.700 €, la differenza di 3.800 €, mi verrebbe restituita.

Ringrazio per la cortese attenzione.

 

Alberto

 

 

 

 

 

 

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astalegale pubblicato 27 gennaio 2017

La risposta, a nostro avviso risiede nel fatto che non può conoscersi, con anticipo il prezzo di aggiudicazione, con la conseguenza che il 15% potrebbe essere molto o addirittura non bastare.

 

Ovviamente, se le spese di trasferimento dovessero essere inferiori al 15% versato, l’aggiudicatario ha diritto alla restituzione del surplus.

albertogiovanni pubblicato 27 gennaio 2017

Ringrazio per la risposta,

a margine della precedente domanda, vorrei chiedere se le spese di trasferimento oltre a:

  • imposta di registro (o iva);
  • imposta ipotecaria e catastale;
  • compenso professionale al delegato;
  • bolli.

possono comprendere qualche altra voce.

 

p.s.

vorrei solo precisare che l'avviso d'asta richiede che tali spese siano versate successivamente all'asta (non preliminarmente con la cauzione). Quindi questo forfait è versato quando il prezzo di aggiudicazione è noto.

Peraltro altri tribunali, come ad esempio quello di Milano, non chiedono versamenti forfettari ma è lo stesso delegato che determina le spese di trasferimento subito dopo l'asta e l'aggiudicatario versa l'importo effettivamente dovuto.

Mille grazie.

astalegale pubblicato 27 gennaio 2017

Non vi sono altre voci oltre a quelle che ci ha indicato.

Sappiamo che in altri tribunali vige la prassi che ha descritto.

 

albertogiovanni pubblicato 27 gennaio 2017

Grazie

astalegale pubblicato 27 gennaio 2017

A lei!

faber pubblicato 04 febbraio 2017

Vorrei sapere se esistono dei criteri riguardo ai tempi tecnici di restituzione da parte del notaio delegato delle spese forfettarie versate col saldo prezzo che nel caso specifico erano il 20% del prezzo base d'asta (scritto nell'avviso di vendita)

il saldo prezzo e le spese sono state pagate al delegato il 21 settembre 2016 e ad oggi il notaio sostiene che debbano compiersi ancora delle operazioni procedurali per avere il rimborso: plausibile dopo 4 mesi? con decreto di trasferimento emesso il 22.11.2016?

Cosa conviene fare per sollecitare gli adempimenti dovuti?

grazie mille in anticipo

astalegale pubblicato 05 febbraio 2017

Il notaio potrebbe avere ragione.

Infatti, l’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227 prevede che siano posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale. Dunque, implicitamente, le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli (art. 596 c.p.c.) gravano sulla procedura.

 

Orbene, poiché il compenso spettante al professionista delegato viene liquidato dal Giudice a conclusione delle operazioni di liquidazione, è possibile la procedura non sia ancora giunta al momento in cui questa liquidazione può essere compiuta.

albertogiovanni pubblicato 07 febbraio 2017

Buongiorno,

torno sull'argomento dopo aver letto l'ultimo post in cui leggo che a carico dell'aggiudicatario sono allocati i seguenti costi:

  • metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà,
  • (metà) delle le relative spese generali,
  • le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale.

mentre nel post di 2 settimane fa era stato detto che le spese di trasferimento a carico dell'aggiudicatario comprendevano solo le seguenti voci:

  • imposta di registro (o iva);
  • imposta ipotecaria e catastale;
  • compenso professionale al delegato;
  • bolli.

Non capisco se si tratta delle stesse voci o se, effettivamente, a  carico dell'aggiudicatario ci sono altre spese oltre a quelle descritte nel post di 2 settimane fa. In particolare, volevo chiedere:

  • cosa  si intende per "SPESE GENERALI" ? La voce è molto generica e  temo che, a  seconda dell'interpretazione, possa includere importi anche rilevanti. Nel caso, come possono essere stimati questi costi in fase preliminare ?
  • a quanto possono ammontare le spese relative all'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale ?

A questo proposito vorrei sottoporvi un piccolo "business plan" per chiedervi se le voci elencate possono considerarsi esaustive o se debba essere integrato:

  • prezzo di aggiudicazione:                                                    50.000    €
  • compenso professionale al delegato:                                  (1.000)    € 
  • imposta di registro (2.a casa):                                             (3.000)    €
  • imposta ipotecaria e catastale:                                               (400)    €
  • bolli:                                                                                          (30)    €
  • altre spese (?)                                                                         ????

 

Mille grazie.

 

partytime pubblicato 07 febbraio 2017

buonasera

vedo diverse opzioni anche semplicemente guardando tre tribunali contigui o anche all'interno della stessa giurisdizione

sicuramente pagherai

  • imp registro
  • ipotecaria
  • catastale
  • bolli

poi ti consiglierei di leggere sempre l'ordinanza o avviso o regolamento di vendita, magari specificano meglio, comunque potresti trovare:

  • compenso custode/ausiliario vendite
  • compenso delegato all'asta
  • cancellazione gravami

direi che comunque il problema delle spese è forse il minore di tutto ciò che gira intorno alle aste

partytime pubblicato 07 febbraio 2017

ipotecaria e catastale nel caso specifico sono 50€ cadauna registro (9%) €4.500

astalegale pubblicato 09 febbraio 2017

Le spese che abbiamo indicato nei due post sono le stesse, anche se scritte in modo diverso (in ragione del diverso tenore della domanda).

Quanto alle spese generali, esse sono previste e quantificate dall’art. 2, comma 4, del D.M. 15.10.2015, N. 227, a mente del quale “Al professionista delegato spetta un rimborso forfettario delle spese generali in misura pari al 10 per cento dell'importo del compenso determinato a norma del presente articolo, nonché il rimborso delle spese effettivamente sostenute e documentate”.

In definitiva, le spese per il compenso del professionista delegato gravanti sull’aggiudicatario (al netto dell’IVA, pari al 22% e del CAP, pari al 4 %), saranno, a seconda del prezzo di aggiudicazione, le seguenti:

quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario, (comprensivo delle spese generali) è pari ad €. 550,00;

quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario (comprensivo delle spese generali) è pari ad  €. 825,00;

quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario (comprensivo delle spese generali) è pari ad €. 1.100,00

In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato dal Giudice in misura diversa da quanto appena illustrato, e dunque è bene verificare se vi sia stata una eventuale diversa determinazione nell’ordinanza di vendita.

Quanto all’imposta di registro, quando non ricorrono i benefici prima casa, essa si applica nella misura del 9% ai sensi dell’art. 1, comma 1 della tariffa del TUR (Testo unico dell’imposta di registro) approvato con dpr 26.4.1986, n. 131 calcolata sulla minor somma tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale (rivalutata del 5%) moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:

110 per la prima casa

120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1)

140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B

60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D

 

40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

albertogiovanni pubblicato 09 febbraio 2017

Grazie ancora.

astalegale pubblicato 09 febbraio 2017

a lei

paolinopaperino pubblicato 31 marzo 2017

 

Sarei interessato a presentare un offerta di acquisto per un immobile in asta però non mi è chiaro quanto sarò chiamato a versare in più oltre al prezzo di aggiudicazione.

Sull’avviso di vendita è indicato che "L’aggiudicatario, entro il termine stabilito per il versamento del saldo prezzo, dovrà altresì versare a mani della procedura un fondo a copertura oneri tributari e ogni altra spesa, compresa quella relativa all'attività del professionista di cui al DM 313/1999, posti a suo carico. Tale fondo spese è stabilito sin d’ora nella misura del 15% del prezzo di aggiudicazione, fermo restando il potere del delegato di richiedere all'aggiudicatario eventuali integrazioni se dovute".

Mi sono rivolto quindi al Custode incaricato che mi ha risposto che “in merito alle spese si comunica che nel 15% rientrano le imposte di trasferimento della proprietà ovvero imposta di registro, ipotecaria e catastale oltre alle spese di cancellazione dell’ipoteca ed eventuali marche da bollo per il decreto di trasferimento. In merito al compenso del delegato non sappiamo quale sia la quota posta a carico dell’aggiudicatario. Sicuramente, una volta effettuata la liquidazione delle imposte, l’eccedenza le viene restituita.”

Dalle ricerche in internet mi risulta che le imposte di registro, ipotecaria e catastale fino al 30 giugno 2017 (http://www.professionegiustizia.it/notizie/notizia.php?id=1148) ammontino, complessivamente, a 600 € (e dopo tale data: imposta di registro del 2% + imposta ipotecaria fissa di 50 euro + imposta catastale fissa di 50 euro in regime di agevolazioni “prima casa”: http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/pdf+guide+agenzia+informa/Guida_Fisco_e_casa_Acquisto_e_vendita.pdf); a queste vanno aggiunte le spese di cancellazione dell’ipoteca ed eventuali marche da bollo per il decreto di trasferimento: non so quanto incidano sulla spesa complessiva ma non credo si tratti di un valore ingente.

In merito al compenso del delegato invece sono un po' preoccupato: mi pare di capire che non esista una regola fissa; Vi scrivo perché, a conferma di quanto indicato nel Vostro post, ho trovato sul web lo stesso tipo di indicazione [http://www.professionegiustizia.it/notizie/notizia.php?id=952]; però, visto che per un, ipotetico, prezzo di aggiudicazione di 300.000,00 € dovrei staccare un assegno di 45.000,00, mi pare incongrua l’indicazione del 15% se l’onere aggiuntivo (per il professionista delegato, al netto dell’IVA, pari al 22% e del CAP, pari al 4 %) da Voi indicato per la fascia 100/500.00,00 € è pari a soli 825,00 € (nel link sopra citato viene riportato il valore di € 1.676,24- visto che sono conteggiate anche le spese imp registro, ipotecaria, catastale e bolli...): mi sfugge qualcosa? Potrebbero rientrarvi forse delle spese condominiali arretrate (mi pare di aver letto che siano intorno ai 170 € mese, quindi se non erro, potrebbero essere addebitate all'aggiudicatario quelle degli ultimi 24 mesi, ovvero, ca. 4.000,00 €)?

Conoscere tale valore è, per me, fondamentale per capire fino a che livello posso rilanciare in fase di asta: ovvero ogni rilancio da 2.000 € in realtà corrisponderebbe a 2.300 € (compreso il 15%) di spesa? Se avessi certezza che le spese rimanessero, certamente, sotto un determinato livello (poniamo pure 5.000 €? 10.000 €?) avrei più chiaro il mio limite di rilancio.

Confidando in un Vostro cortese riscontro porgo distinti saluti.

 

albertogiovanni pubblicato 03 aprile 2017

Buongiorno,

condivido tutte le sue perplessità sulle modalità di determinazione forfettaria delle spese. Nel caso da lei proposto l'accantonamento forfettario sarebbe oltremodo sovrastimato. Si tratta di forti cifre che l'aggiudicatario deve anticipare, senza sapere se e quando la differenza gli verrà restituita (molto probabilmente l'eventuale differenza verrebbe restituita nelle fasi conclusive della procedura, anche a distanza di molti mesi dall'erogazione). Le perplessità aumentano considerando che alcuni tribunali, come quello di Milano, utilizzano procedure più flessibili che non richiedono accantonamenti forfettari. Penso che questa opzione contribuisca a scoraggiare la partecipazione di normali cittadini privati al meccanismo delle aste.

In bocca al lupo.

astalegale pubblicato 04 aprile 2017

 Le spese che ha indicato sulla scorta delle informazioni che ha reperito sono sostanzialmente corrette.

 

Vanno escluse le spese condominiali insolute, ad eccezione di quelle relative all’anno in corso ed all’anno precedente all’emissione del decreto di trasferimento, in forza dell’art. 63 disp. att. c.p.c.. Ad ogni modo, anche queste ultime non possono essere ricomprese nel fondo spese, poiché legittimato a richiederle è esclusivamente il condominio.

Quindi, ipotizzando un prezzo di aggiudicazione pari ad €. 300.000,00 il fondo spese è certamente di gran lunga superiore ai costi che dovrà sostenere.

paolinopaperino pubblicato 04 aprile 2017

La ringrazio per il cortese riscontro

Cordiali saluti

 

astalegale pubblicato 04 aprile 2017

Grazie a lei

paolinopaperino pubblicato 03 luglio 2017

Non ho trovato nulla sul web... è stata rinnovata (o si sta discutendo del rinnovo) la possibilità di usufruire delle agevolazioni per acquisti di immobili all’asta (http://www.lalentesulfisco.it/rubriche/le-news-per-i-clienti-dello-studio/agevolazione-acquisti-immobili-all-asta-fino-al-30-giugno-2017,3,31806)?

Cordiali saluti

 

astalegale pubblicato 08 luglio 2017

Purtroppo la previsione normativa non è stata prorogata, e dunque le agevolazioni fiscali di cui al d.l. 18/2016 sono cessate.

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