Tassazione plusvalenza

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sc_aste pubblicato 3 settimane fa

Buongiorno.
Di seguito una situazione simulata.
- Il giorno 01/01/2015 acquisto un appartamento economico "A" all'asta per Euro 100.000 sfruttando le agevolazioni prima casa. Il 01/02/2015 trasferisco in tale appartamento la mia residenza.
- Il giorno 01/06/2015 acquisto un secondo appartamento economico "B" all'asta per Euro 100.000 sfruttando le agevolazioni prima casa con l'impegno di vendere A o B prima del 01/06/2016.
- Il 01/09/2015 vendo A per Euro 180.000 e sposto la residenza in B.
- Il giorno 01/12/2015 acquisto un terzo appartamento economico "C" all'asta per Euro 100.000 sfruttando le agevolazioni prima casa con l'impegno di vendere B o C prima del 01/12/2016. Il 01/01/2016 trasferisco la residenza in C.
- Il 01/03/2016 vendo C per Euro 150.000 e trasferisco la residenza nuovamente in B.
Quesiti:
I) La plusvalenza derivante dalla vendita di A (80.000 Euro) non è soggetta a tassazione?
II) La plusvalenza derivante dalla vendita di C (50.000 Euro) non è soggetta a tassazione?
III) Il soggetto che opera questa operazione può essere accusato di speculazione immobiliare e/o evasione fiscale per attività d'impresa?
IV) Quante compravendite di questo tipo (con agevolazioni prima casa) può effettuare un soggetto prima di essere accusato di speculazione immobiliare e/o evasione fiscale per attività d'impresa?
V) Una eventuale speculazione immobiliare di questo tipo è reato? Nel caso affermativo, comporta sanzioni penali che vanno a "segnare" il soggetto che le ha eseguite oppure si tratta di sanzioni pecuniarie?
So che è un ragionamento un po' macchinoso, ma spero di essermi fatto capire meglio simulando un esempio pratico...
Vi ringrazio anticipatamente per un vostro parere al riguardo.
Cordiali saluti
Silvio

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astalegale pubblicato 3 settimane fa

A nostro avviso la condotta descritta realizza una elusione fiscale, la quale consiste in un comportamento che si concretizza in una serie di operazioni commerciali, spesso complesse, che prese singolarmente non violano specifiche norme di legge, ma nel loro complesso sono da considerarsi illecite perché consentono un indebito risparmio fiscale.

Ai sensi dell’art. 10 bis. L.  27/07/2000 n. 212, come modificato dall’art. 7 d.lgs 24/09/2015 n. 156Configurano abuso del diritto una o più operazioni prive di sostanza economica che, pur nel rispetto formale delle norme fiscali, realizzano essenzialmente vantaggi fiscali indebiti. Tali operazioni non sono opponibili all'amministrazione finanziaria, che ne disconosce i vantaggi determinando i tributi sulla base delle norme e dei principi elusi e tenuto conto di quanto versato dal contribuente per effetto di dette operazioni”.

La norma precisa che per operazioni prive di sostanza economica si intendono “i fatti, gli atti e i contratti, anche tra loro collegati, inidonei a produrre effetti significativi diversi dai vantaggi fiscali. Sono indici di mancanza di sostanza economica, in particolare, la non coerenza della qualificazione delle singole operazioni con il fondamento giuridico del loro insieme e la non conformità dell'utilizzo degli strumenti giuridici a normali logiche di mercato”.

Il caso prospettato, pertanto, ci pare concretizzare una ipotesi di abuso del diritto.

 

In questi termini si è pronunciata la Commissione tributaria provinciale di Milano (nel vigore dell’art. 37 bis d.P.R. 600/1973, sostanzialmente trasfuso nella norma appena citata), che con la sentenza n. 118/20 del 7.4.2009 ha stabilito, ad esempio, che non può usufruire dei benefici prima casa colui che, ricorrendo a un artificioso atto di alienazione, cede la proprietà di un immobile al solo scopo di conseguire un risparmio delle imposte dovute per l’acquisto di una nuova casa, osservando che  “non si possono utilizzare gli strumenti giuridici leciti offerti dall’ordinamento per una causa diversa da quella per la quale lo strumento era stato concepito e per ottenere dei vantaggi che l’ordinamento non intendeva offrire o addirittura vietare”.

sc_aste pubblicato 2 settimane fa

Buongiorno.
Vi ringrazio per la risposta inviatami.
Il Decreto legislativo del 05/08/2015 n. 128 tuttavia al comma 3 narra: "Non si considerano abusive, in ogni caso, le operazioni giustificate da valide ragioni extrafiscali, non marginali, anche di ordine organizzativo o gestionale, che rispondono a finalita' di miglioramento strutturale o funzionale dell'impresa ovvero dell'attivita' professionale del contribuente."
Nella simulazione specifica pertanto l'elusione fiscale si avrebbe soltanto nel caso in cui gli appartamenti fossero stati acquistati senza valide ragioni extrafiscali, è corretto? A quale ente è dato l'onere di stabilire se tali ragioni siano da considerarsi effettivamente "valide"?
Nel caso simulato specifico, il soggetto potrebbe aver acquistato dapprima un bilocale "A", per poi acquistare un trilocale "B" (miglioramento strutturale) ed infine un nuovo trilocale "C" più vicino, ad esempio, al posto di lavoro (miglioramento funzionale). La vendita di "C" potrebbe essere stata causata dalla perdita del lavoro, motivi personali con altri condomini o altra motivazione significativa...è corretto pensare che ci possano essere ragioni specifiche che giustificano anche 3 compravendite nell'arco di un anno?
Ringrazio nuovamente ed auguro a tutti buona Pasqua
Silvio

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Si, è corretto.

L’analisi compete all’agenzia delle entrate, ed il caso di contestazioni alla commissione tributaria.

 

Le ragioni indicate, a nostro avviso, potrebbero costituire “valida ragione extrafiscale”, ma è necessario che esse sussistano in concreto e non si risolvano in un escamotage.

mariasolovieva pubblicato 4 giorni fa

Buongiorno a tutti Avrei bisogno di chiarimenti sul... 1. Ho comprato un imm alla asta, prezzo di agg 21.000, come seconda casa, perciò ho pagato in pieno tutte le tasse di registro al 9%, si aggirava intorno ai 3000 €. 2. Sto per vendere questo imm facciamo conto a 40000. 3. Non riesco capire su quale cifra mi verrà calcolata la plusvalenza, su quale devo pagare il 20% credo?. Il calcolo viene 40000-21000 o 40000- 24000? Vi ringrazio anticipatamente Saluti

mariasolovieva pubblicato 4 giorni fa

Inoltre scusate, che non riesco a trovare la risposta da nessuna parte....la plusvalenza viene calcolata sottraendo il prezzo di aggiudicazione o pure aggiudicazione+ le spese di registro + spese comdominiali? Grazie

astalegale pubblicato 2 giorni fa

Ai sensi dell’art. 68 D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (Testo unico delle imposte sui redditi), come modificato dall'art. 37, comma 39, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante”.

A nostro avviso, pertanto, tutti i costi indicati nella domanda sono da considerarsi costi inerenti, e dunque computabili al fine di determinare la base imponibile, ad eccezione delle spese condominiali, a meno che non si tratti di spese che hanno comportato un aumento di valore dell’immobile.

A questo proposito, ricordiamo che per costi inerenti al bene devono intendersi, secondo la dottrina e la giurisprudenza soltanto le “le spese incrementative, per tali intendendosi quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all'immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene” (Cass. 23.8.2011, n. 17595). 

Per quanto attiene all’aliquota fiscale, ricordiamo esistono due alternative:

la prima è quella di inserire la plusvalenza in dichiarazione come componente positiva del reddito;

la seconda è quella di applicare alla plusvalenza il regime opzionale dell’imposta sostitutiva al 20% direttamente al momento della stipula del contratto di vendita.

 

Questa possibilità è prevista dall’art. 1, comma 496 l. L. 23/12/2005, n. 266 (modificato prima dal comma 21 dell'art. 2, D.L. 3 ottobre 2006, n. 262, come modificato dalla relativa legge di conversione, e poi dal comma 310 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296), il quale prevede che “In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 67, comma 1, letterab), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 20 per cento. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all'applicazione e al versamento dell'imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all'Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia”.

mariasolovieva pubblicato ieri

Tantissimi grazie!

mariasolovieva pubblicato ieri

Grazie!

astalegale pubblicato 22 ore fa

grazie a lei

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